Propietarios de condominios en el área de Twin Cities se preocupan después del colapso de la torre de Florida

Si pudiera suceder en Florida, ¿podría suceder aquí?

Desde el devastador colapso a medianoche de un condominio junto al mar de Florida, que mató al menos a 86 personas y dejó a 43 más desaparecidos, los habitantes de los condominios en el área de Twin Cities se preguntan si sus propias casas están a salvo.

Mientras los investigadores trabajan para determinar qué causó el colapso de los condominios de Champlain Towers South en Surfside, Florida, la atención se centró en si el mantenimiento diferido contribuyó a la falla del edificio. El centro de atención está impulsando a los propietarios de condominios del área de Twin Cities a preguntarse si se está haciendo lo suficiente para mantener sus hogares.

'Están diciendo:' Necesitamos asegurarnos de que estamos bien ', dijo Kirk Gassen, CEO de Gassen Co., que brinda servicios de administración profesional a los propietarios de condominios y casas adosadas en el área de Twin Cities.

Minnesota se encuentra entre varios estados con leyes que requieren que las asociaciones de propietarios (HOA) que rigen los condominios, las casas adosadas y otras comunidades de interés común preparen un plan para el eventual reemplazo de elementos comunes en esos edificios y se aseguren de que la asociación tenga suficiente dinero para pagar. para ese mantenimiento.

Si bien las leyes de Minnesota se consideran más estrictas que muchas, no requieren que esos planes sean realizados por profesionales, ni requieren evaluaciones estructurales en la gran mayoría de los edificios de condominios y casas adosadas de la región. Tampoco existe una agencia estatal que garantice el cumplimiento.

A lo largo de los años, las enmiendas a la Ley de propiedad de interés común de Minnesota (MCIOA) han fortalecido esas leyes, incluido el requisito de que las HOA creen un fondo de reserva separado de las cuentas utilizadas para los gastos operativos de rutina.



Los abogados de bienes raíces del área de Twin Cities dicen que los detalles emergentes sobre los conflictos de HOA en Surfside ilustran los desafíos que enfrentan ahora muchas HOA locales. Esas asociaciones de propietarios a menudo están a cargo de juntas de voluntarios sin experiencia que luchan con cómo pagar las reparaciones y el mantenimiento costosos mientras mantienen las tarifas mensuales lo más bajas posible. Para las asociaciones de propietarios que no están apartando suficiente dinero, una gran tasación especial suele ser la única opción, pero lograr que todos los propietarios comprendan la necesidad de implementar una suele ser difícil.

'Es un escenario difícil de navegar para una asociación porque algunas personas podrían perder sus hogares si no pueden pagar la evaluación necesaria', dijo Matt Drewes, socio de DeWitt, un bufete de abogados de Twin Cities. 'No es un tema nuevo porque aquí, incluso una junta muy bien intencionada podría desconocer los problemas estructurales importantes'.

El estilo de vida sin mantenimiento no está exento de costos. A medida que los edificios envejecen y aumenta el costo de la mano de obra y los materiales, las asociaciones se enfrentan a la necesidad de aumentar las tarifas. Convencer a los propietarios existentes para que apoyen tales aumentos a veces es difícil, especialmente para aquellos con ingresos fijos y personas que podrían estar planeando vender pronto. Los posibles compradores a menudo pueden ver con desdén las tarifas de asociación elevadas.

Phaedra Howard, socia del bufete de abogados Hellmuth & Johnson en Edina, dijo que las enmiendas a las leyes de la MCIOA han facilitado que las asociaciones modifiquen sus documentos y cambien los requisitos de aprobación para un aumento en las evaluaciones, en parte porque muchas asociaciones carecían de fondos suficientes.

'Las asociaciones estaban teniendo problemas de dinero', dijo.

Las HOA a menudo contratan compañías profesionales para realizar estudios de reservas que analizan el estado de varios componentes del edificio, la vida útil esperada de esos elementos y el costo de repararlos o mantenerlos, dijeron Howard y Drewes. Pero no se requiere un estudio de reserva completo, que es solo un análisis visual del edificio junto con proyecciones de la vida útil de esos componentes observados.

Solo alrededor del 30% al 40% de las asociaciones de propietarios en el país han realizado un estudio de reserva profesional, que puede costar desde $ 2,500 para un edificio más pequeño hasta $ 15,000 a $ 20,000 para edificios más grandes, dijo Kevin Bobb, director ejecutivo y especialista en reservas con sede en Chicago. Building Reserves Inc.

Después del colapso de Surfside, Bobb dijo que la compañía ha estado recibiendo más llamadas de propietarios de condominios preocupados de que su junta no esté presupuestando lo suficiente para reparaciones y reemplazos de capital.

'Hay mucho miedo en las asociaciones de edificios medianos y altos', dijo. 'Quieren un análisis estructural para asegurarse de que todo sea estructuralmente sólido'.

Muchos propietarios, dijo, preferirían aplazar el mantenimiento a los futuros propietarios que pagar tarifas mensuales más altas o una tasación especial.

'Muchas asociaciones ven erróneamente los estudios de reservas como una pérdida de dinero cuando en realidad un estudio de reservas es uno de los activos más valiosos para mantener el valor y la condición de la asociación', dijo Bobb.

Nik Clark, socio de Superior Reserve Engineering & Consulting, con sede en Milwaukee, que cuenta con ingenieros estructurales con licencia, está de acuerdo.

'Recibo contactos diarios de clientes de asociaciones tanto del Medio Oeste como de Florida motivados por preocupaciones después de ver los informes de noticias de Surfside', dijo.

En las Ciudades Gemelas, no se requieren inspecciones de seguridad periódicas para los edificios de condominios y casas adosadas; El propietario o la asociación de propietarios tiene la responsabilidad de mantener los edificios y estar al tanto de los problemas potenciales. Pero en muchos casos, las comunidades se están involucrando.

Desde Coon Rapids hasta Eagan, varias ciudades han aprobado 'Áreas de Mejoramiento de Vivienda' (HIA) que son un último recurso para ayudar a financiar mejoras en condominios o complejos de casas adosadas cuando los prestamistas privados no pueden ayudar. Por lo general, esas ciudades emiten préstamos a través de bonos a la asociación de propietarios y luego los propietarios de unidades individuales pagan el préstamo a través de sus impuestos a la propiedad.

En Minneapolis, los propietarios de Falls / Pinnacle solicitaron recientemente un préstamo de la HIA para ayudar a pagar los problemas de intrusión de agua en las torres de gran altura, que se construyeron a principios de la década de 1980 con vistas al río Mississippi. Pero los propietarios finalmente pagaron las reparaciones, que tardaron años en diagnosticarse, con otro financiamiento.

Dan Mather, un antiguo residente y ex presidente de la junta de asociaciones de propietarios, dijo que los conflictos de años sobre cómo reparar y pagar los problemas podrían haberse evitado si hubiera habido un 'policía de estudio de reserva' capaz de hacer cumplir las leyes estatales. Dijo que también cree que las leyes no hacen lo suficiente para prevenir lo que, según él, son conflictos de intereses inherentes entre las empresas profesionales de administración de HOA y los proveedores contratados para mantener y reparar propiedades.

La tasación de su condominio de casi 2,000 pies cuadrados fue de aproximadamente $ 90,000. Si los propietarios no pueden pagarlo en su totalidad, debe pagarlo en cuotas.

En los condominios Ridgeview en Burnsville, donde el mantenimiento diferido se ha ido acumulando a lo largo de los años, la HOA está tratando de asegurar su propio préstamo de la HIA para abordar una larga lista de mantenimiento diferido, que incluye calzadas y estacionamientos agrietados y una piscina y sala comunitaria que han estado cerrados durante mucho tiempo porque están en mal estado. El complejo de 402 unidades, que se había construido a principios de la década de 1970, necesitaba una renovación estimada de $ 12 millones a $ 16 millones que se espera que cueste a cada propietario entre $ 30,000 y $ 40,000 para condominios que valen solo tres o cuatro veces más.

La HOA ya le ha proporcionado a la ciudad dos cartas o el rechazo de los prestamistas que no están dispuestos a financiar esas mejoras, mientras que la HOA debe obtener la aprobación de al menos el 51% de los propietarios.

Elizabeth Kautz, alcaldesa de Burnsville desde hace mucho tiempo, dijo que incluso en 2004, cuando el consejo aprobó el programa HIA, lo vio como una forma de bajo riesgo pero necesaria para ayudar a los propietarios de viviendas de la ciudad que no tienen a dónde acudir.

'Hicimos una evaluación del parque de viviendas en nuestra comunidad y vimos que había una necesidad', dijo. 'Estas asociaciones son todas voluntarias y tienes que tener a alguien que te guíe a través de ellas; Quería asegurarme de que tuviéramos un mecanismo para ayudar '.

Kelly Smith, redactora de Star Tribune, contribuyó a este informe.

Corrección: Los propietarios de condominios en Falls / Pinnacle, un grupo de torres de gran altura en Minneapolis, utilizaron una variedad de fuentes de financiamiento para pagar las reparaciones de los problemas de intrusión de agua. Las primeras versiones de esta historia describieron erróneamente cómo se financiaron las reparaciones.