¿Alquiler gratis? Ya no tanto en las Ciudades Gemelas

El alquiler gratuito y otros edulcorantes de arrendamiento son cada vez más difíciles de encontrar a medida que la demanda de apartamentos en las Ciudades Gemelas comienza a regresar a los niveles previos a la pandemia.

A mediados de año, los alquileres están aumentando en el área metropolitana a medida que la tasa de disponibilidad promedio se redujo durante el segundo trimestre a 4.1%, según un informe reciente de Marquette Advisors.

Si se tienen en cuenta los edificios nuevos que aún se encuentran en la fase inicial de arrendamiento, la tasa de disponibilidad fue de aproximadamente el 5%, pero aún un poco más baja que en los tres meses anteriores.

El informe, que rastrea principalmente alquileres a precio de mercado en edificios más grandes, se produce después de más de un año de tremenda incertidumbre para la industria del alquiler. La pandemia de coronavirus revirtió una expansión sólida y tocó prácticamente todos los aspectos del negocio, desde preocupaciones sobre si los inquilinos despedidos podrían pagar sus alquileres hasta gastos de limpieza adicionales en espacios comunes como ascensores y pasillos.

'Sí, la velocidad de arrendamiento ha vuelto al mercado', dijo Brent Wittenberg, vicepresidente de Marquette Advisors.

A finales de junio, la tasa de disponibilidad había disminuido en 49 de los 54 submercados rastreados por Marquette. El alquiler promedio en el metro fue de $ 1,320, un aumento de $ 9 con respecto al mismo período del año pasado.

Las áreas urbanas, donde miles de nuevos alquileres ya lo habían convertido en un mercado de inquilinos, se vieron particularmente afectadas por la pandemia y el malestar social a raíz del asesinato de George Floyd en Minneapolis.



Las tasas de desocupación en ambos centros aún eran más altas que en el metro en su conjunto.

En el centro de Minneapolis, la tasa de vacantes promedio durante el segundo trimestre fue de 7.2%, aproximadamente un punto porcentual más que el año pasado en el mismo período. Eso representa una mejora significativa con respecto al primer trimestre, cuando las vacantes eran del 10,4%. Incluyendo los alquileres que se completaron recientemente y que recién están en línea, la tasa promedio de vacantes el último trimestre fue ligeramente más alta.

En el centro de St. Paul, la vacante promedio se mantuvo en 9.6%, un aumento de más de dos puntos porcentuales con respecto a esta época el año pasado y una ligera disminución con respecto al trimestre anterior.

'A pesar de todos los desafíos en el centro de Minneapolis, la actividad de arrendamiento aquí nos alienta', dijo Wittenberg.

Señaló que se han alquilado más de 1.700 nuevos apartamentos en Minneapolis en los últimos 18 meses, lo que representa más de una cuarta parte de todos los apartamentos en el área metropolitana de Twin Cities.

Lo que está sucediendo en las Ciudades Gemelas refleja las tendencias nacionales, y los alquileres aumentan poco a poco a medida que disminuye el número de vacantes.

Yardi, una empresa nacional de investigación de alquileres, informa un aumento en los alquileres de agosto entre las 30 principales áreas metropolitanas de todo el país, que incluyen las Ciudades Gemelas. El aumento promedio a nivel nacional fue del 10,3% interanual. Los alquileres de Twin Cities aumentaron más del 5%, un poco más que en Nueva York y San Francisco.

Con los alquileres en aumento nuevamente, los cazadores de gangas probablemente encontrarán la mejor oferta si están dispuestos a meterse en un apartamento tipo estudio.Las tasas de desocupación para esas unidades más pequeñas en las ciudades centrales eran mucho más altas y más generalizadas que en los suburbios. Al otro lado del metro, la tasa de desocupación fue más baja para los apartamentos de una habitación más sala de estar, seguida de las unidades de tres habitaciones.

En particular, la tasa de disponibilidad de apartamentos tipo estudio ha disminuido durante el transcurso del año, ya que los inquilinos más jóvenes y más conscientes de los costos han buscado opciones más asequibles.

La mayor parte de esas unidades más pequeñas se han construido en las ciudades centrales, donde la construcción ha sido más sólida durante la última década. El desarrollo, sin embargo, se ha estado trasladando a los suburbios durante los últimos dos años y esa tendencia ha continuado.

Durante la primera mitad del año, los desarrolladores han completado más de 3,000 unidades en todo el metro. Aproximadamente una cuarta parte de ellos se encuentran en el centro de Minneapolis, donde se abrieron más de 2.500 unidades durante los últimos 18 meses; sin embargo, la producción total en el metro es mucho menos de la mitad de lo que fue en todo 2020.

Uno de los mejores indicadores de la fortaleza, o debilidad, de los propietarios de alquileres es la prevalencia de concesiones, que fueron más comunes durante los primeros meses de la pandemia y después de los disturbios sociales del verano pasado.

Los descuentos y ofertas de uno o dos meses de alquiler gratuito se han moderado en gran parte del área metropolitana en los últimos meses, aunque siguen en uso en algunas partes del centro de Minneapolis y St. Paul, así como en los suburbios del anillo interior donde varios grandes los edificios de apartamentos compiten por los mismos inquilinos.

Stefanie Sokup, vicepresidenta de marketing de Real Estate Equities con sede en St. Paul, que posee y administra miles de alquileres con restricción de ingresos y un puñado de edificios a precio de mercado, dijo que el cambio ha sido pronunciado.

'Yo diría que volvemos a los niveles [de vacantes] previos a la pandemia, si no más altos', dijo.

Las caídas significativas el año pasado obligaron a la compañía a ofrecer dos meses de alquiler gratuito y otras tentaciones, dijo Sokup, pero ese ya no es el caso ya que los niveles de arrendamiento se han recuperado.

“La gente huía de esa zona como loca; todo por lo que se mudaron allí se había ido '', dijo, refiriéndose al cierre forzoso de restaurantes y lugares de entretenimiento por la pandemia combinado con períodos de disturbios civiles. 'La gente se asustó al principio y ahora lo ha superado, así que estamos operando de nuevo a la normalidad'.

Sokup dijo que debido a que Real Estate Equities no aumentó los alquileres el año pasado debido al aumento de los gastos, es probable que implemente aumentos de alquiler superiores al promedio el próximo año.

Sigue habiendo más incertidumbre, dijeron Sokup y otros administradores de propiedades. Las tasas de morosidad de alquiler siguen siendo altas y los cobros siguen siendo un problema dado que un programa de alquiler federal administrado por los estados aún no ha proporcionado pagos de alquiler atrasados ​​para aquellos que califican.

'Los cheques aún no han comenzado a llegar', dijo Sokup.

Con la mejora de las condiciones del mercado, Real Estate Equities planea desarrollar 2.500 unidades adicionales con restricción de ingresos en Minnesota y Arizona, junto con un puñado de proyectos que espera abrir este año.

Eso incluye los apartamentos Aster House en Eagan, que comenzaron a construirse a principios de este año y se espera que estén terminados en 2022. La compañía ya abrió Sonder House en Brooklyn Center, que está dirigida a familias de bajos ingresos. Dos meses después de que comenzara el arrendamiento de ese proyecto, los edificios estaban llenos.

'La necesidad de viviendas asequibles sigue siendo una locura', dijo Sokup. Parpadeé y estaban totalmente alquilados. Fue increíble.'