Aprobación del parque acuático MOA retrasada por desacuerdo sobre los pagos al centro comercial

Los líderes de Bloomington fueron esperando cerrar la sesión hace un mes en un acuerdo para construir uno de los parques acuáticos más grandes del país junto al Mall of America.

Pero la votación se ha retrasado en gran parte porque los propietarios de la ciudad y el centro comercial no se han puesto de acuerdo sobre cuánto se le debe pagar al propietario del centro comercial Triple Five Group por su terreno y la gestión del parque acuático. El centro comercial propuso el parque acuático, pero su única inversión, dinero para los costos de diseño, se pagaría si avanza.

Los pagos al centro comercial son un elemento de una trato de financiación inusual con poco precedente en el estado. Bajo el arreglo, un Organización sin fines de lucro con sede en Luisiana La organización pedirá dinero prestado a un agencia pública en Arizona para construir el vidrioso parque temático de $ 260 millones. Ese préstamo depende de la promesa de la ciudad de aumentar los impuestos sobre las ventas en el centro comercial si el parque acuático no gana lo suficiente para pagar sus deudas.

El parque se construiría en un estacionamiento propiedad del centro comercial y administrado por una filial de Triple Five. Sin embargo, la ciudad dice que el centro comercial no puede donar o descontar el terreno o sus servicios debido a las reglas que limitan la propiedad privada en este tipo de acuerdos de préstamos libres de impuestos.

Por lo tanto, la ciudad, la organización sin fines de lucro y Triple Five deben determinar el valor de mercado tanto del alquiler del terreno como de la tarifa de administración, que se financiaría con los ingresos del parque acuático. El alcalde de Bloomington, Tim Busse, partidario del acuerdo del parque acuático, dijo en una entrevista que esos son los dos problemas más importantes sin resolver en la negociación.

Un estudio de viabilidad temprano estimó que el alquiler podría ascender a más de $ 2 millones al año y una tarifa de administración de aproximadamente el 4% de los ingresos.



“Son muy importantes. ... Afectan a todo el flujo de caja ”, dijo David Sangree, un experto en parques acuáticos que actualmente está desarrollando el estudio de viabilidad final del parque, que se mostrará a los posibles inversores. Sangree dijo que los costos de la tierra y la administración son las dos cifras principales que le falta para completar su trabajo.

Schane Rudlang, administrador de la autoridad portuaria de Bloomington que está coordinando el proyecto del parque acuático, dijo que el alquiler del terreno y la tarifa de administración se encuentran entre una serie de términos incompletos, incluidas las provisiones de seguros y el costo de varios servicios. Hizo hincapié en que las negociaciones de esta magnitud suelen tardar más de lo previsto.

“Creo que si usted encuesta otros proyectos inmobiliarios alrededor del metro, encontrará que el hecho de que cerrar el trato lleva más tiempo de lo anticipado es extremadamente común”, dijo Rudlang.

Rudlang se negó a dar más detalles sobre la negociación de la tarifa de alquiler y administración.

El Ayuntamiento y la Autoridad Portuaria esperaban originalmente votar sobre los elementos finales del plan el 17 de diciembre. El sitio web de la ciudad ahora dice que será en el primer trimestre de 2020. Rudlang dijo que podría haber una actualización de progreso en una reunión pública en febrero.

“Este ha sido un proceso cooperativo y todas las partes están trabajando a fondo en el esfuerzo de debida diligencia para asegurar el éxito de un proyecto de esta magnitud”, dijo el vicepresidente senior de Triple Five, Kurt Hagen, en un comunicado. “Este proceso lleva tiempo y eso no es nada inusual. Estamos tan emocionados y tan seguros como siempre de que estamos en el camino correcto '.

El futuro del centro comercial

Busse, quien asumió el cargo en enero, apoyó el proyecto como miembro del consejo y sigue siendo optimista sobre el plan, en parte porque protege de riesgos a los contribuyentes inmobiliarios de Bloomington.

Dijo que el parque ayudará a mantener el Mall of America como un destino principal, lo cual es importante considerando que representa alrededor del 10% de la base impositiva de la ciudad.

“Tenemos una inversión significativa y somos parte de la industria de la hospitalidad en la ciudad de Bloomington”, dijo Busse. 'Y creo que es totalmente apropiado que la ciudad esté trabajando para asegurar la fortaleza de esa industria hotelera'.

Reconoció que el trato es muy complejo. La entidad sin fines de lucro que tomará prestado y será propietaria del parque acuático, Provident Resources Group, está actuando bajo su misión benéfica de 'Aliviando las cargas del gobierno'.

'No vamos a inventar esto sobre la marcha', dijo Busse. “Esto es parte del código fiscal federal. Se ha utilizado con mucho éxito en todo el país en una variedad de proyectos, desde viviendas para estudiantes hasta centros de convenciones, etc. '

Triple Five propuso la facilidad, pero descubrió que no ganaba lo suficiente para cubrir las tasas de interés de los préstamos privados. El acuerdo actual está estructurado para reducir los costos de los préstamos al mismo tiempo que protege la calificación crediticia de la ciudad. Sin embargo, la ciudad tiene más en juego que los impuestos a las ventas. Planea gastar hasta $ 55 millones para construir una rampa de estacionamiento adjunta y una pasarela aérea.

'Único y especial'

Sangree, de Hotel & Leisure Advisors, con sede en Ohio, dijo que en general su estudio tiene hallazgos positivos sobre el parque acuático.

'Creemos que habrá una gran asistencia y un fuerte uso del proyecto', dijo Sangree. “Pero es potencialmente uno de los desarrollos de parques acuáticos más costosos del país. ... También es uno de los más elaborados '.

Sangree dijo que el parque será único incluso para los habitantes de Minnesota, que ya tienen muchos parques acuáticos para elegir.

'Tiene la mayor concentración de parques acuáticos cubiertos en la nación, entre Minnesota y Wisconsin', dijo Sangree.

“Pero… el nivel de calidad, la temática, las opciones de alimentos y bebidas, solo la sensación general de [el parque Bloomington] será de un nivel de calidad más alto que el de cualquier instalación existente en la región. Eso es lo que lo hará tan único y especial '.

Los visitantes encontrarán un espacioso parque de aventuras tropical con palmeras, piscinas de olas, un barco de vapor simulado y un complejo de toboganes que se eleva 70 pies en el aire, según un presentación el pasado mes de noviembre . Las balsas bajarán por toboganes de 10 pies de ancho con paredes translúcidas y multicolores.

Hay otra diferencia importante: Sangree dijo que los habitantes del Medio Oeste están acostumbrados a alojarse en un hotel y obtener entrada gratuita a un parque acuático. En este caso, la entrada al parque acuático estará separada.